Possibilidades de crédito para quem não optar pelo Regime de Transição

Para os contribuintes que não fizerem a opção pelo regime especial de transição, a LC 214/25 previu a possibilidade dedução direta na base de cálculo do IBS dos valores pagos nas aquisições de bens e serviços ocorridas no período de 01/2027 a 12/2032, que sejam utilizados para a incorporação, parcelamento do solo e construção do imóvel e que tenham sido contabilizados como custo direto do imóvel.

Também há previsão de dedução de custos e despesas indiretos pagos pelos contribuintes sujeitos ao ICMS ou ISS, conforme técnica de rateio que corresponderá à proporção representada pelos custos diretos próprios do empreendimento em relação ao custo direto total do contribuinte.

Em ambas as situações (custos diretos / indiretos), o contribuinte sujeito ao ICMS e/ou ISS deverá demonstrar que as aquisições estão acobertadas por documentação fiscal idônea.

As deduções deverão respeitar percentuais regressivos de aproveitamento, conforme o ano de aquisição dos bens ou serviços, da seguinte forma:

2027 a 2028 – 100%
2029 – 90%
2030 – 80%
2031 – 70%
2032 – 60%.

As deduções em questão não afastam o direito à apropriação de créditos e despesas pelo contribuinte, ou a aplicação dos respectivos redutores social e de ajuste.

Tal medida nos parece muito importante para o setor, especialmente para incorporadores e loteadores que historicamente não recolhiam diretamente ISS e ICMS e que, a partir de transição geral da reforma tributária sobre o consumo, ficarão sujeitos à incidência progressiva do IBS a partir de 2029.